Vraag : Dient de huurder nog huur te betalen wanneer zijn handelszaak ingevolge de coronacrisis verplicht gesloten wordt ?!

De huurder-uitbater van een kledingzaak liet de verhuurder weten dat zij ingevolge de coronamaatregelen diende te sluiten en dat zij aldus geen huur meer zou betalen. De Vrederechter van Roeselare heeft bij vonnis dd. 24.11.2020 geoordeeld dat zolang de winkel gesloten is, de huurder niet kan gehouden zijn om enige huur te betalen, zelfs wanneer er een online-verkoop van kledij mogelijk zou zijn. Voor de periode na de lockdown is de huurder wel gehouden de volledige huur te betalen, zelfs wanneer deze huurder bewijst dat haar omzet na de lockdown met 50 % is gedaald.

De Vrederechter van Etterbeek oordeelde bij vonnis dd. 30.10.2020 in dezelfde zin. Het feit dat de huurder in het gehuurde handelspand nog goederen kan stockeren, heeft het standpunt van de Vrederechter niet veranderd.

Bij vonnis dd. 29.10.2020 komt de Vrederechter van Elsene dan weer tot een gans ander besluit : de verhuurder heeft – ook in tijden van coronacrisis – niets gedaan dat de handelsuitbating heeft verhinderd. Er kan de verhuurder dan ook niets worden verweten. Volgens de Vrederechter kon de huurder, als restauranthouder, zich aanpassen en blijven uitbaten conform de bestemming van het goed, binnen de grenzen van de overheidsmaatregelen : vb. verkoop op afstand, take-away, … De huurder heeft de plicht zijn schade te beperken. Aan deze getroffen huurder kent de Vrederechter wel afbetalingsplan toe, zodat hij de opgelopen huurachterstallen in schijven kan inlossen. 

Omdat de omzet van een pralineswinkel was gedaald tot 25 % van het normale omzetcijfer ingevolge de ‘Corona-overheidsmaatregelen’, heeft de Vrederechter van het 4e kanton te Brugge bij vonnis dd. 28.05.2020 de handelshuur dan weer herleid tot 25 % van de overeengekomen huurprijs. Opmerkelijk hierbij is dat de pralineswinkel een verkoopspunt van voeding betreft, en dus open was gebleven. De huur werd alsnog ontbonden, omdat de huurder al een hoge huurachterstal had opgebouwd in de periode voor de eerste regeringsbeslissing dd. 18.03.2020.

Conclusie : Het is aangewezen om vooraf in de huurovereenkomst na te gaan of er afspraken zijn gemaakt i.g.v. overmacht. In de meeste handelshuurovereenkomsten is bedongen dat de huurder zelf zal instaan voor het bekomen van de nodige vergunningen zodat hij zijn handelszaak kan exploiteren in het gehuurd goed. Vraag is of de huurder hier dan nog overmacht kan inroepen ?!

De rechtspraak is terzake niet uniform, ja zelfs tegenstrijdig. Het moge duidelijk zijn dat het recht niet is voorbereid/voorzien op een zeer ontwrichtende crisis zoals Covid-19. De gevolgen van de federale coronamaatregelen dienen geval per geval, sector per sector, contract per contract te worden nagegaan. Telkens worden de omstandigheden en de impact in concreto best nagegaan.