Bij de intrede van een huurwoning (dit is de start van de huur) wordt door huurder en verhuurder een ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt. Dat zal op het einde van de huur het referentiepunt zijn om de huurschade te bepalen. Het is dan ook van het grootste belang dat de plaatsbeschrijving voldoende gedetailleerd is en bij voorkeur ook foto’s bevat. Vage omschrijvingen zoals oud, nieuw, goed of slecht worden best vermeden, nu dat tot heel wat discussie kan leiden achteraf. De uitgaande plaatsbeschrijving (dit is bij het einde van de huur) wordt veelal pas jaren na de ingaande plaatsbeschrijving opgemaakt en mogelijks is de verstandhouding tussen verhuurder en huurder niet meer optimaal.

Het opstellen van een omstandige plaatsbeschrijving bij intrede is wettelijk verplicht en in belang van huurder en verhuurder. Partijen kunnen zelf een plaatsbeschrijving opstellen of beroep doen op een expert. Als één van de partijen niet wil meewerken, kan de andere partij zich tot de Vrederechter richten.

In geval van verlenging of bij hernieuwing van de handelshuurovereenkomst geldt de toestand van het huurceel op het ogenblik van de eerste ingebruikname, en dus niet de toestand van het gehuurde goed op het ogenblik van de verlenging/vernieuwing.

In principe dient de verhuurder ervoor te zorgen dat het pand bij aanvang van de huurovereenkomst in overeenstemming is met de kwaliteitsnormen, zoals opgenomen in de Wooncode. Na de intrede van de huurder is de verhuurder enkel gehouden tot de verhuurdersherstellingen, zoals structurele problemen, vervangen van ramen, deuren of schade na insijpelen van water…,  tenzij partijen in het huurcontract hiervan uitdrukkelijk zijn afgeweken.

De huurder dient het huurgoed als een goede huisvader te bewonen en te onderhouden. Bij het einde van de huurovereenkomst moet de huurder het pand in originele staat terug aan de verhuurder, zoals opgenomen in de plaatsbeschrijving bij intrede. Daarom wordt bij het beëindigen van de huurovereenkomst een nieuwe (uitgaande) plaatsbeschrijving opgesteld en wordt de vergelijking gemaakt. De huurder is principieel aansprakelijk voor de schade aan het pand, met uitzondering van normale slijtage, ouderdom, schade door overmacht of schade die door de verhuurder dient hersteld te worden én niet aan de huurder te wijten is. Hieruit blijkt ook het belang van een ingaande plaatsbeschrijving, als er geen ingaande plaatsbeschrijving werd opgemaakt, wordt aangenomen dat het pand zich in dezelfde staat bevond bij intrede. Uit meest recente rechtspraak blijkt dat de Vrederechters nog zelden aan de verhuurder een schadevergoeding wegens huurschade toekennen, wanneer deze verhuurder geen door de huurder ondertekende ingaande plaatsbeschrijving kan voorleggen.

De herstelverplichting van de huurder ontstaat pas bij het beëindigingen van de huur, d.w.z. dat de verhuurder de huurder niet kan verplichten om de huurschade of niet toegelaten aanpassingen meteen én tijdens de huur te herstellen. Bovendien zal de verhuurder vaak niet op de hoogte zijn van de staat van het pand tijdens de huur. Daarom wordt aangenomen dat de verhuurder een bezoekrecht heeft, zodat kan ingegrepen worden als de huurschade uit de hand loopt. Dat bezoekrecht is niet wettelijk verankerd dus het is aangewezen om hierover duidelijke afspraken in de huurovereenkomst op te nemen.

Wanneer de huurschade tijdens de huur dermate ernstig is, kan de verhuurder zich tot de Vrederechter richten om de huurovereenkomst te laten ontbinden. Echter theoretisch heeft de huurder de tijd om alle schade te herstellen tot de beëindiging van de huurovereenkomst. De kans op slagen van zulke procedure moet feitelijk beoordeeld worden.

Net zoals bij de ingaande plaatsbeschrijving, kan de Vrederechter gevat worden als één van de partijen niet wil meewerken aan de uitgaande plaatsbeschrijving of niet akkoord is met de opgenomen schadeposten.

Maar ook als beide partijen de plaatsbeschrijving bij uittrede hebben ondertekend, kunnen discussies ontstaan. Veelal zal de plaatbeschrijving enkel een opsomming bevatten en nog geen becijfering van schade. Het is denkbaar dat de huurder akkoord gaat met de schadeposten, maar zich niet kan vinden in de offertes of facturen die door de verhuurder worden voorgelegd. De Vrederechter van het kanton Deinze heeft in een recent vonnis geoordeeld dat de partijen niet meer over het bestaan van de schadeposten kunnen procederen als de plaatsbeschrijving ondertekend is, maar enkel over de begroting van deze schadeposten.

Indien de verhuurder onmiddellijk na de huurbeëindiging met huurschade beslist op het voorheen verhuurde goed te verkopen, dan is het aangewezen dat de verhuurder in zijn/haar verkoopakte opneemt dat de vordering jegens de gewezen huurder wegens huurschade ofwel behoudens blijft bij de verhuurder (thans verkoper), dan wel overgaat op de koper. Door de verkoop is de ex-huurder die huurschade heeft veroorzaakt, niet ontslagen van vergoeding voor de door hem/haar veroorzaakte huurschade.

Mocht U nog geen voldoende antwoord hebben gevonden op Uw vragen, aarzel dan niet om vrijblijvend contact op te nemen met ons kantoor.